住宅房款更名用什么(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入計征稅費如何進行會計處理?)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入計征稅費如何進行會計處理?

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008] 299號） 第一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的， 對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或 月）計算出預計利潤額，計人利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按 照實際利潤再行調(diào)整。

對于取得的預售收人應按稅法規(guī)定計算繳納營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。但新《企業(yè)會計準則》及稅法并沒有對相應的會計處理進行明確。

只在《財 政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字[1995 ]第015 號）有所規(guī)定：四、企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，按稅法規(guī)定預繳的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀 行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī) 定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅費一一應交土地增值稅”科目， 補繳的土地增值稅作相反的會計分錄。 預繳土地增值稅的企業(yè)，“應交稅費—— 應交土地增值稅”科目的借方余額包括預繳的土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)按預售收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，現(xiàn)在采 用的方法主要有四種，但這幾種會計處理都存在一些問題，現(xiàn)比較分析如下：（1） 按當期應交的全部稅費（包括預售收人和實現(xiàn)收人兩部分的應交稅費） 不加區(qū)別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：收到預售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅（城建稅、教育費附加、土地增值稅）”科目；繳納時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅（城建稅、教育費附加、土地增 值稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。 計征所得稅時，借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目。

上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預收賬款”確認為收人，結(jié) 算稅費，虛增了損益和負債，而且人為地割裂了預售收人、實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收人計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，也違 背了會計的配比。 （2） 按預收款計征的稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過增設“待攤費用”、“遞 延稅款”（只對所得稅）科目或通過“長期待攤費用”科目核算，具體會計處理如下：收到預售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤費用”或“長期待攤費用”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅（城建稅、教育費附加、土 地增值稅）”科目；繳納時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅（城建稅、教育費附 加、土地增值稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。

計征所得稅時，借記“遞延稅款” 或“待攤費用”或“長期待攤費用”科目，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅” 科目。上述會計處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數(shù)和 已交數(shù)問題，資產(chǎn)負債表中反映了已預交的待攤費用、遞延稅款、長期待攤費用，損益表也體現(xiàn)了配比。

但是，不僅虛增了資產(chǎn)，而且也與長期待攤費用科目的核 算內(nèi)容不相符，增設的待攤費用、遞延稅款本來新準則都已經(jīng)取消，就更不要再 增加。（3） 按預收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)《財政部 關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字[1995 ]第015號） 的有關(guān)規(guī)定，直接記人“應交稅費”科目，具體會計處理如下：收到預售房款計征、繳納營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅（城建稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。

上述會計處理方法，在收到預收款時，所預繳的稅費在賬表上體現(xiàn)的“應交 稅費”是紅字或負數(shù)余額。而新《企業(yè)會計準則》應交稅費的借方余額是反映企業(yè)多繳或尚未抵扣的稅費，本來是企業(yè)按納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定應該繳納的稅 費，卻使信息使用者誤認為是企業(yè)“多繳了稅費”，因而不符合會計“明晰性原 則”。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營周期一般都較長，若某企業(yè)既有正常銷售計征的稅費，又有按預收款計征的稅費，還有多繳的稅費或者享受稅收優(yōu)惠政 策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已繳數(shù)，不反映應繳數(shù)，則不能真實反 映企業(yè)稅金的應繳、未繳和多繳等情況。 （4） 根據(jù)新準則的規(guī)定：在不違反確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根 據(jù)本單位的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目，可增設“1481待攤稅金”， 借方反映按預售收人計征的應交稅費，貸方反映沖銷的應征數(shù)。

借方余額反映預 售收人未攤完的應征稅費數(shù)，明細科目根據(jù)應征的稅費分設。 本科目的期末余額在資產(chǎn)負債表的“其他流動資產(chǎn)”反映。

這樣可彌補上邊方法的不足。唯一的缺 點就是虛增資產(chǎn)。

收到預售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅時，借記“待攤稅 金——營業(yè)稅（城建稅、教育費附加。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新準則下設置哪些會計科目

你好。

做過房企業(yè)會計，大體流程如下：1、涉及的會計科目：其他的科目和一般的企業(yè)都差不多，主要的重點科目是：開發(fā)成本，開發(fā)費用，預收帳款（房款），以后就是主營業(yè)務收入。預付帳款（供應商）以后就是主營業(yè)務成本。

長期借款（一般都需要貸款）短期借款2、涉及的稅種及稅率。 營業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，所得稅。

印花稅。3、基本核算方法（流程）。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的發(fā)生的所有開發(fā)費用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用這幾個明細核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費用支出。

還有開發(fā)費用取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發(fā)間接費中。 一般房地產(chǎn)投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。

在客戶用預收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時候，把從預收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計入銷售收入，同時把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。 房開企業(yè)是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個開發(fā)項目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項目匯算清繳的大體流程就這樣了。

###1001 現(xiàn)金，這個科目就不用多說了，注意他是現(xiàn)金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。 1002 銀行存款，一般的房地產(chǎn)公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設成三級明細1002。

01 結(jié)算戶 下設明細1002。02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細1002。

03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。 1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準備、1111 應收票據(jù)、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。

1131 應收賬款 現(xiàn)在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應收賬款業(yè)務比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。 1133 其它應收款 注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。

這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細管理。 這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清楚。

1141 壞賬準備，基本不用。1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關(guān)注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。

1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進銷差價、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價準備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權(quán)投資、1402 長期債權(quán)投資、1421 長期投資減值準備、1431 委托貸款等科目基本上不用。 1243 庫存商品 一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。

1501 固定資產(chǎn)、1502 累計折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。1505 固定資產(chǎn)減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無形資產(chǎn)、1805 無形資產(chǎn)減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是24 個月，應該核算在長。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的稅種、稅率及應計入的會計科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。

（一）營業(yè)稅：計稅依據(jù)：為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面： 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅； 2、銷售不動產(chǎn)，稅率為5%; 3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征稅。

計算公式=營業(yè)額*適用稅率 （二）城市維護建設稅和教育費附加： 以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。 （三）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。

（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值（評估值）為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。

年應納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）*（1-30%）*1.2%。出租房屋稅率12%。

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。

（六）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 （七）契稅： 契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據(jù)，適用稅率為3~5%。

應納稅額=計稅依據(jù)*稅率 （八）企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。 （九）個人所得稅 ：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。

房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。

應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數(shù)。 三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算 （一）房地產(chǎn)企業(yè)會計科目 一、資產(chǎn)類 現(xiàn)金 銀行存款 其他貨幣資金 短期投資 應收票據(jù) 應收賬款 壞賬準備 預付賬款 其他應收款 物資采購 采購保管費 庫存設備 低值易耗品 材料成本差異 委托加工材料 開發(fā)產(chǎn)品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房 待攤費用 長期投資 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)清理 固定資產(chǎn)購建支出 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn) 待處理財產(chǎn)損溢 二、負債類 短期借款 應付票據(jù) 應付賬款 預收賬款 其他應付款 應付工資 應付福利費 應交稅金 應付利潤 其他應交款 預提費用 長期借款 應付債券 長期應付款 三、所有者權(quán)益類 實收資本 資本公積 盈余公積 本年利潤 利潤分配 四、成本類 開發(fā)成本 開發(fā)間接費用 五、損益類 經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 其他業(yè)務收入 其他業(yè)務支出 管理費用 財務費用 投資收益 營業(yè)外收入 營業(yè)外支出。

4.誰知道購辦公樓房款及契稅如何進行賬務處理

企業(yè)會計準則第4號固定資產(chǎn)

》（2006）第八條規(guī)定：外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。

《企業(yè)會計準則應用指南會計科目和主要賬務處理

》規(guī)定，1601固定資產(chǎn)：

固定資產(chǎn)的主要賬務處理：企業(yè)購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，按應計入固定資產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記銀行存款等科目。購入需要安裝的固定資產(chǎn)，先記入在建工程科目，達到預定可使用狀態(tài)時再轉(zhuǎn)入本科目。

根據(jù)上述規(guī)定，購買現(xiàn)房作為辦公用房，若該房屋已達入住條件，房款和契稅應作為其成本；若該房屋未達入住條件，需進一步施工，則應將房款和契稅計入在建工程。

賬務處理如下：

借：固定資產(chǎn)/在建工程