買(mǎi)商鋪公寓(買(mǎi)公寓和商鋪要注意哪方面問(wèn)題?)
1.買(mǎi)公寓和商鋪要注意哪方面問(wèn)題?
目前，購(gòu)買(mǎi)商鋪出租已成為眾多投資者的首選。
與住宅相比，購(gòu)買(mǎi)商鋪有其自身的特殊性，在購(gòu)買(mǎi)商鋪的過(guò)程中有不少問(wèn)題需要引起注意。在購(gòu)買(mǎi)商鋪前，應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、房屋權(quán)屬情況應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。
2、相鄰權(quán)問(wèn)題 應(yīng)了解整個(gè)物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細(xì)不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭(zhēng)。3、貸款風(fēng)險(xiǎn) 商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。
而銀行對(duì)商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴(yán)格，因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力。4、對(duì)開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商審核審核開(kāi)發(fā)商及銷(xiāo)售商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)證。
簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意5、房屋用途在簽合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)了解所購(gòu)房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明。6、公用分?jǐn)偯娣e 選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法。7、包租承諾 許多開(kāi)發(fā)商對(duì)包租承諾采取非書(shū)面承諾的方式，在簽訂商鋪購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，應(yīng)將包租承諾落實(shí)到具體的合同條款中。
另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)就交房期限做嚴(yán)格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)房者的租金損失。 8、物業(yè)管理 許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)。
因此，在購(gòu)置商鋪時(shí)，不要輕易地和開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。9、注意商鋪的交房條件 商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。
在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)特別予以注意驗(yàn)收。提示：無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓商鋪，在交易過(guò)程中都要繳納一定的費(fèi)用，這些費(fèi)用具體包括： 登記費(fèi)：每套300元，申請(qǐng)人（買(mǎi)賣(mài)任何一方）繳納； 合同印花稅：買(mǎi)賣(mài)雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%繳納； 交易手續(xù)費(fèi)：按照成交價(jià)的0.5%繳納，買(mǎi)方繳納； 契稅：按房?jī)r(jià)的3%，買(mǎi)方繳納； 營(yíng)業(yè)稅及附加：買(mǎi)賣(mài)差額的5.55%，賣(mài)方繳納； 土地增值稅：買(mǎi)賣(mài)差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%（按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算）； 個(gè)人 所得稅：凈收入（買(mǎi)賣(mài)差額扣除以上所有相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后）的20%。
2.買(mǎi)商住兩用公寓需要注意哪些問(wèn)題?
買(mǎi)商住兩用公寓注意以下幾點(diǎn)：
1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年，至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理，《物權(quán)法》并沒(méi)有做出相應(yīng)規(guī)定。
2、商住兩用的房屋可以注冊(cè)公司但是不能落戶。
3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時(shí)間最多貸10年。
4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時(shí)，稅費(fèi)要比一般商品房高。
5、商住兩用房一般會(huì)按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格來(lái)計(jì)算水電費(fèi)用，會(huì)比普通住宅的水電費(fèi)略高。
擴(kuò)展資料：
商住兩用房特點(diǎn)
1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費(fèi)用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會(huì)更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會(huì)更完善，相應(yīng)物業(yè)費(fèi)相對(duì)也會(huì)高一些。
2、商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是：可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。目前存在的劣勢(shì)是：不能戶口落戶，沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，首付50%。
3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開(kāi)發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。
4、開(kāi)發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫(xiě)著是商品住宅，就是住宅房；未寫(xiě)明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
參考資料來(lái)源：搜狗百科-商住房
3.買(mǎi)商住公寓要注意些什么?
商住公寓比較適合處于創(chuàng)業(yè)初期、資本較低的創(chuàng)業(yè)者以及中小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。如果租用寫(xiě)字樓，租金和各項(xiàng)綜合費(fèi)用都很高，而且場(chǎng)所用途比較單一，在對(duì)比租金價(jià)格及商務(wù)用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓還是相對(duì)經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。有些項(xiàng)目雖然號(hào)稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊(cè)地，因此不管是買(mǎi)還是租，是否擁有注冊(cè)資質(zhì)都是重中之重。
此外，業(yè)內(nèi)人士還建議大家重視幾個(gè)要點(diǎn)。
位置氛圍
開(kāi)發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
因不同商圈具有不同的市場(chǎng)氛圍及消費(fèi)人群，企業(yè)主便可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫(xiě)字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲(chǔ)貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶型設(shè)計(jì)從幾十平方米的小辦公戶型到1000平方米的大開(kāi)間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng)業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿意戶型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設(shè)計(jì)充分考慮了員工居住、儲(chǔ)貨與辦公區(qū)有效區(qū)分，公司不同部門(mén)合理分隔等問(wèn)題。如駐京。商住公寓比較適合處于創(chuàng)業(yè)初期、資本較低的創(chuàng)業(yè)者以及中小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。如果租用寫(xiě)字樓，租金和各項(xiàng)綜合費(fèi)用都很高，而且場(chǎng)所用途比較單一，在對(duì)比租金價(jià)格及商務(wù)用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓還是相對(duì)經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。有些項(xiàng)目雖然號(hào)稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊(cè)地，因此不管是買(mǎi)還是租，是否擁有注冊(cè)資質(zhì)都是重中之重。
此外，業(yè)內(nèi)人士還建議大家重視幾個(gè)要點(diǎn)。
位置氛圍
開(kāi)發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
因不同商圈具有不同的市場(chǎng)氛圍及消費(fèi)人群，企業(yè)主便可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫(xiě)字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲(chǔ)貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶型設(shè)計(jì)從幾十平方米的小辦公戶型到1000平方米的大開(kāi)間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng)業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿意戶型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設(shè)計(jì)充分考慮了員工居住、儲(chǔ)貨與辦公區(qū)有效區(qū)分，公司不同部門(mén)合理分隔等問(wèn)題。如駐京辦事處就可將躍層戶型的上層作為休息場(chǎng)所，而下層則可用來(lái)辦公；中小公司可將上層作為管理階層辦公場(chǎng)所，下層作為員工辦公場(chǎng)所，以便動(dòng)靜分離。對(duì)于成長(zhǎng)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以自由分割組合的設(shè)計(jì)可以適應(yīng)公司成長(zhǎng)壯大，人員增多的狀況。當(dāng)然，良好的物業(yè)形象也十分重要，如氣派的外立面、大堂和電梯間，可以有效地提高公司的形象。
租金數(shù)目
商住公寓的租金大致相當(dāng)于同地段相鄰寫(xiě)字樓租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也會(huì)因其知名度、物業(yè)配套的不同而有所區(qū)別。
物業(yè)費(fèi)用更是千差萬(wàn)別，最低的每平方米不到3元人民幣，最高的卻在10元以上，其物業(yè)配套設(shè)施及功能也會(huì)有所差別。企業(yè)主可根據(jù)自己的辦公需要及資金實(shí)力做出選擇。
配套設(shè)施
品質(zhì)較高的商住物業(yè)，其配套設(shè)施常常會(huì)與寫(xiě)字樓不相上下，如配有防火通道、單元內(nèi)的噴淋器的安全防火系統(tǒng)及抗震設(shè)計(jì)，并且金融、票務(wù)、郵政、會(huì)議、洗衣等商務(wù)配套服務(wù)齊全，以及智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及充足的車(chē)位。在資金允許的情況下，選擇設(shè)施盡量完善的商住公寓，將使日常的工作更加安全高效。
企業(yè)性質(zhì)
商住兩用公寓如果沒(méi)有劃分商務(wù)辦公區(qū)及居住區(qū)，就要考慮辦公是否擾民的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)對(duì)不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類(lèi)公司在營(yíng)業(yè)執(zhí)照審批上比較容易，而商貿(mào)類(lèi)公司則因擾民的可能性較大，辦照時(shí)需要持有不擾民的相關(guān)證明。而餐飲、歌舞、娛樂(lè)、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類(lèi)企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為通過(guò)專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租用商住公寓有一定優(yōu)勢(shì)。首先，他們可以為客戶核實(shí)公寓業(yè)主的身份，審核業(yè)主房產(chǎn)證或購(gòu)房合同的真實(shí)性和有效性，避免出現(xiàn)“假房東騙租”的情況；其次，他們可以根據(jù)公司具體的經(jīng)營(yíng)形式及經(jīng)營(yíng)范圍幫助承租企業(yè)選擇適合租用的商住公寓，特別是那些需要在公寓大堂、樓層通道或公寓居室門(mén)口掛牌（標(biāo)注銘牌）的企業(yè)，更要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)的資訊，因?yàn)椴皇撬械纳套」⒍荚试S在上述地點(diǎn)掛牌的；再有，如果客戶選擇以租用公寓為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理工商執(zhí)照，很多專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還可以協(xié)助辦理。
4.買(mǎi)商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷(xiāo)售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。 （本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為）。
投資人可以對(duì)照一下，擯棄不合手續(xù)的投資型商鋪。 其次，買(mǎi)商鋪與買(mǎi)房子一樣，要看看該項(xiàng)目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項(xiàng)目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報(bào)有很大關(guān)系。
第三，問(wèn)一問(wèn)周邊的朋友，該項(xiàng)目是新建項(xiàng)目還是重新裝修后重新包裝的項(xiàng)目，如果是后者，需要仔細(xì)了解該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)清楚沒(méi)有，土地手續(xù)清楚沒(méi)有，原來(lái)為什么經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好的根本原因解決了沒(méi)有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者重要，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有商戶的支持重要。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商聲稱的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著很知名的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問(wèn)而已。
其次，在最求高回報(bào)的良好預(yù)期時(shí)，分析一下該項(xiàng)目所處地段的租金市場(chǎng)行情，最好自己實(shí)地走一走問(wèn)一問(wèn)，多了解幾個(gè)朋友和當(dāng)?shù)氐纳虘?，你就可以有一個(gè)大致的判斷，開(kāi)發(fā)商承諾的回報(bào)是否合理，如果不合理，就蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。 相比較而言，投資成型的已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個(gè)投資人應(yīng)該認(rèn)真考察的，最好選擇知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌物業(yè)，小的開(kāi)發(fā)商騙了錢(qián)可以一走了之，但是，品牌開(kāi)發(fā)商卻必須為自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)負(fù)責(zé)；另一方面，因?yàn)橛斜容^嚴(yán)格的管理流程，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、手續(xù)問(wèn)題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現(xiàn)在市場(chǎng)上逐漸興起了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來(lái)分析，因?yàn)楫?dāng)置業(yè)行為成為投資行為后，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)就成為一個(gè)獲利的工具和盈利符號(hào)而已，“產(chǎn)權(quán)式酒店”包租銷(xiāo)售和“商鋪”包租銷(xiāo)售，道理是相通的。
除此以外，購(gòu)買(mǎi)前做一些調(diào)查分析是必不可少的，其中至少應(yīng)該注意五個(gè)方面： 1、有廣場(chǎng)就有人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。 大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。
而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區(qū)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。
同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８撸谂e辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
2、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。 一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現(xiàn)。
如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
3、品牌店效應(yīng) 目前，在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。
其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。
立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。
像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價(jià)值非常大。
對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
5.買(mǎi)商鋪需要注意什么
購(gòu)買(mǎi)商鋪的十個(gè)應(yīng)注意事項(xiàng)： 注意一：用途 目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來(lái)的住宅通過(guò)“居改非”變更過(guò)來(lái)的，這兩類(lèi)房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專(zhuān)供居住的房屋，“商用房”（全稱是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。 從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。 可以看出，所投資的“商鋪”如果原來(lái)是居住用地的話，以后會(huì)有麻煩。
注意二：規(guī)劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。 從宏觀角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來(lái)肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。
從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開(kāi)建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價(jià)值。 注意三：相關(guān)權(quán)益 所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。
前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來(lái)是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會(huì)涉及到投資客的“權(quán)益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，所以投資客在買(mǎi)房前一定要了解租客同房東原來(lái)簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書(shū)面證據(jù)。
至于原有的裝修、設(shè)備等問(wèn)題，投資客也要問(wèn)清楚其中的權(quán)益范圍，以免買(mǎi)下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?注意四：面積大小 商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。
但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。 類(lèi)似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢(shì)，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過(guò)大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門(mén)面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開(kāi)放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。 注意五：用途結(jié)構(gòu) 商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對(duì)個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。
商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。
一層用于經(jīng)營(yíng)，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。 要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類(lèi)商鋪一來(lái)便于經(jīng)營(yíng)；二來(lái)物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。
注意六：設(shè)備裝修 購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對(duì)房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。 一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。
雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
注意七：稅費(fèi)品種 商鋪買(mǎi)賣(mài)需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)?，這些費(fèi)用所占房?jī)r(jià)的比例很高。
主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。
據(jù)說(shuō)，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。 注意八：抵押貸款 投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。
目前，銀行對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數(shù)大都為5成。而對(duì)于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。
因?yàn)?，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。 商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。
所估價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)評(píng)估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。 注意九：回報(bào)時(shí)間 商鋪投資講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，從目前國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(zhǎng)期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。
對(duì)于商鋪投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報(bào)通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場(chǎng)從無(wú)到。
6.買(mǎi)商鋪要注意什么
買(mǎi)商鋪需要注意以下幾點(diǎn)：
1、產(chǎn)權(quán)清晰
購(gòu)買(mǎi)商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，看看開(kāi)發(fā)商是否具備銷(xiāo)售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
2、商鋪內(nèi)外有別
買(mǎi)商鋪也要分清楚是購(gòu)買(mǎi)沿街式的外街式商鋪，還是購(gòu)買(mǎi)商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個(gè)人更傾向于購(gòu)買(mǎi)沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)方。
3、考慮匯報(bào)率
購(gòu)買(mǎi)商鋪是用來(lái)的，所以需要考慮商鋪的匯報(bào)率，一般匯報(bào)率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購(gòu)置商鋪周邊的租金來(lái)預(yù)估，當(dāng)然新開(kāi)發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報(bào)率時(shí)往往商鋪的使用年限會(huì)忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開(kāi)發(fā)商從拿地到交房都已過(guò)去好幾年。對(duì)于購(gòu)置的二手商鋪更要注意年限，這和購(gòu)置價(jià)格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購(gòu)買(mǎi)時(shí)，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價(jià)高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買(mǎi)兩層，門(mén)面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴(kuò)展資料
商鋪是專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。
商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從超市、專(zhuān)賣(mài)店到汽車(chē)銷(xiāo)售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)講，理解這一點(diǎn)很容易。
商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
7.購(gòu)買(mǎi)商鋪需注意哪些事項(xiàng)
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶的購(gòu)買(mǎi)能力首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房，如果客戶是貸款購(gòu)房，客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買(mǎi)房糾紛。
2.付款方式購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式，盡量要選擇全款購(gòu)房客戶，其次是貸款購(gòu)房，其中貸款購(gòu)買(mǎi)商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣(mài)房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。
4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購(gòu)買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
